武汉非住宅转让开征增值税

■CUBN记者 刘末 湖北报道

       近日，武汉市地税局、武汉市房管局联合发出《关于进一步加强存量房转让有关税收征管问题的通知》（以下简称《通知》），继二手住宅营业税调整以后，武汉非住宅类房产交易税费也开始在5个方面进行调整。《通知》规定，对转让二手房征收土地增值税，个人转让商业地产等非住宅将征收5%的土地增值税和3%的个人所得税。

       个人转让非住宅今起增税

       根据《通知》规定，单位转让二手房和个人转让非住宅二手房，依法应缴纳土地增值税，并实行“先预征、后清算”方式。即卖房单位和个人先到税务部门交土地增值税，凭完税凭证，到房产管理部门办理权属转移登记手续。办完过户30天内，纳税人到税务部门提交土地增值税清算申请资料，进行最后清算。武汉市现行土地增值税预征率为：普通住宅1.5%，非普通住宅3%，非住宅类房地产5%。对个人转让非住宅，能够提供合法、完整、准确的有关凭证，能够正确计算应纳税额的，采取查账征收，依应纳税所得额的20%计征个人所得税；对个人未能提供相关凭证，不能正确计算应纳税额的，统一按计税价格的3%计算缴纳个人所得税。

       据悉，目前武汉市个人转让住宅类房产，一般也是采用统一按计税价格缴纳的方式，按房屋评估价的1%缴纳个税。也就是说，个人转让非住宅类房产，今后将增加一项5%的土地增值税和3%的个人所得税。个人无偿受赠房屋时，赠与行为不征收个税，主要是指房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹情形。对个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税。

       据悉，单位和个人转让房产依法需免征土地增值税的，由纳税人按规定向房地产所在地主管税务机关提交免税申请，办理免税手续后才能到房管部门办理过户等手续。同时，此次将采取“先税后证”的方法，必须依法缴纳土地增值税或出具免征证明，房产管理部门方可办理过户手续。

       旨在整体控制房地产炒作与投机

       武汉科技大学金融研究所所长董登新教授指出，此前出台的限购令只对住宅作出了限制，对非住宅却没有作出任何限制。这样投资客会转向非住宅市场，变相催热非住宅投资。此次政策的出台，正好能对之前的限购令作出补充，将非住宅也纳入调控范围内，这样显得非常重要。

       住宅限购令后，非住宅如商业地产类引爆投资热潮。而此次税费调整，无疑对商业地产交易影响较为明显，正好能对之前的限购令作出补充，将非住宅也纳入调控范围内，有利于整体控制房地产炒作与投机行为。

       也有业内人士比较看好这项税收新政，据称该政策将大量企图炒买炒卖商业地产的短期投资者挡在了门外，就长期而言，对开发商、运营商甚至是整个商业地产环境来说无疑为一剂“良方”。于开发商而言，尽管短期内会减少一些炒作商铺的客户，但最后淘到的必定是真正具有投资实力的优质客户。相对而言，商业地产的转让费本身就高过住宅，同时，商铺的投资回报期一般会维持5年的周期，这本身就是一个培育的过程，增收税费对回报率高的商铺而言，受到的限制并不大，商业地产的市场环境将有十分大的改善。

       买商铺投资成本要增加

       在武汉新的“限购令”里，商业地产不限购。新政一出，一度使商铺、写字楼以及商业性质小户型住宅欢喜雀跃。甚至有开发商称，商业地产春天来了。

       武汉高盛智信商业地产公司总经理梅林说，住宅被限制死了，资金没有出路，商业地产则是一个好的去向，但没有想到这么快就出台相关政策，限制商业地产的转让。新的税收调整政策一出，商铺等转让成本大幅增加，无疑给非住宅类物业“当头一棒”。专家评论道，对存量房转让征收有关税收政策进行调整，或将是浇熄商业地产的最后一把火。

       按现执行的税收政策简单计算，个人转让非住宅，买卖双方缴纳的税金占成交额的12%以上。以面积50平方米、买入价50万元、卖出价100万元的商铺为例，调整前所需税费为7.1105万元，调整后为15.1105万元，交易成本大为增加。

       业内人士称，商业地产转让的成本肯定是大幅增加，但对商业地产整个市场影响到底有多大，还不太好说，因为很多人买商业地产是用来出租，而不是做短线转让的。