伪别墅遍地开花 京城别墅酝酿变局

来源:              时间:2018-07-09 09:46
■中国联合商报 记者 温艺晗 北京报道

       重重限购政策下的北京市场已经趋于冷静,而新政颁发之后受影响最小的居然是改善型住宅,成交量依旧坚挺,缩水程度远小于刚需型住宅。可以看到,在住宅供应量愈发紧缩的北京,改善型尤其是高端型住宅的市场需求不减反增,供应量更显不足,豪宅已然成为了稀缺的香饽饽。

       以别墅为例,近两年别墅成交量放大,2017年成交4948套,供应却只有3501套,库存也是一路减少,改善类的别墅将越来越稀缺。自2003年以来,国家十数次发布“禁墅令”,2016年更是在政策上对别墅用地的限制达到峰值,京城别墅市场也迎来了“买一套少一套”的收藏时代。

       调控层出不穷

       2015年,为了去库存,楼市出台了一系列组合政策,不但多次降息降准,同时多次调整公积金政策。在去库存的基调下,全国42城取消了限购令。多重政策效应叠加之下,2015年至2016年前三季度,全国楼市一片火热。然而,2016年9月30日之后,调控政策开始转向,全国开启了新一轮调控且此后持续加码,北京也不例外。

       受调控影响,2017年北京豪宅别墅成交出现量价齐跌的局面。数据显示,2017年豪宅别墅新房共成交911491平米,占整体豪宅新房53%,占比相比2016年下降13.09个百分点;成交套数为2998套,占比为40.24%,占比相比2016年下降12.26个百分点;成交金额为492.6亿,占比为43.75%,占比相比2016年下降9.51个百分点。

       业内分析认为就各类型别墅成交占比来看,2017年主要成交为联排别墅,面积占比在41%,独栋在19%,独栋产品占比由2013年的38%下降至2017年的19%,每年4个百分点速度减少。

       值得注意的是,2018年北京调控仍然没有“减速”,高价盘取证仍然不易。

       酝酿豪宅变局

       而经过数年调控和楼市变化,豪宅产品遍地却“伪豪宅”众多。比如,最能代表豪宅的别墅产品,由于2003年之后的“限墅令”而“名存实亡”,大量伪别墅产品充斥市场。对此,购房人值得注意的是,超低容积率是衡量别墅的一条硬指标。其次,要甄别“类别墅”概念。所谓类别墅项目是指有的开发商会先通过“高低配”拉低部分土地的容积率,给豪宅节流出土地;然后在规划设计上花心思,如整体设计两套双拼,卖给一个客户后再改成一套别墅,来规避政策上带来的风险及稀缺问题,诸如此类。由此催生了一些类别墅项目,比如双拼、联排、平墅、叠墅、大平层等高档住宅。

       在楼市调控从严的背景下,一线城市房产走向“豪宅化”,而真正的别墅等高端项目也在酝酿变局。和裕地产近期推出的“北京庄园”定位是针对住过别墅的人、住得不舒服要换房子的人。该项目共200余座纯独栋别墅,容积率仅0.6,别墅内每间卧室均实现了南北通透全配置套房,并将精装修交付。

       运通集团董事长向《中国联合商报》记者表示,北京庄园的诞生并非一蹴而就,我们看到、听到了无数关于顶豪别墅的不满,而这些不满,逐渐成为对我们的瞩望,驱动我们不断挑战自我。

       收藏价值显现

       数据显示,欧美国家别墅精装交付比例高达100%,而在北京,这一比例仅为5%。

       尽管精装交付率大幅领先中国,但欧美精装别墅交付标准,并不包含活动家具与软装及家居饰品,或仅将粉饰墙面、为部分室内区域提供照明视为达成交付。

       运通集团董事长认为,应把对生活品质的极致追求,贯穿到项目每一个细节里,“为了提供更好的产品和服务,坚持做好每一处细节,在看得见和看不见的地方,都确保精益求精。”

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