伪别墅遍地开花 京城别墅酝酿变局

       重重限购政策下的北京市场已经趋于冷静，而新政颁发之后受影响最小的居然是改善型住宅，成交量依旧坚挺，缩水程度远小于刚需型住宅。可以看到，在住宅供应量愈发紧缩的北京，改善型尤其是高端型住宅的市场需求不减反增，供应量更显不足，豪宅已然成为了稀缺的香饽饽。

       以别墅为例，近两年别墅成交量放大，2017年成交4948套，供应却只有3501套，库存也是一路减少，改善类的别墅将越来越稀缺。自2003年以来，国家十数次发布“禁墅令”，2016年更是在政策上对别墅用地的限制达到峰值，京城别墅市场也迎来了“买一套少一套”的收藏时代。

       调控层出不穷

       2015年，为了去库存，楼市出台了一系列组合政策，不但多次降息降准，同时多次调整公积金政策。在去库存的基调下，全国42城取消了限购令。多重政策效应叠加之下，2015年至2016年前三季度，全国楼市一片火热。然而，2016年9月30日之后，调控政策开始转向，全国开启了新一轮调控且此后持续加码，北京也不例外。

       受调控影响，2017年北京豪宅别墅成交出现量价齐跌的局面。数据显示，2017年豪宅别墅新房共成交911491平米，占整体豪宅新房53%，占比相比2016年下降13.09个百分点；成交套数为2998套，占比为40.24%，占比相比2016年下降12.26个百分点；成交金额为492.6亿，占比为43.75%，占比相比2016年下降9.51个百分点。

       业内分析认为就各类型别墅成交占比来看，2017年主要成交为联排别墅，面积占比在41%，独栋在19%，独栋产品占比由2013年的38%下降至2017年的19%，每年4个百分点速度减少。

       值得注意的是，2018年北京调控仍然没有“减速”，高价盘取证仍然不易。

       酝酿豪宅变局

       而经过数年调控和楼市变化，豪宅产品遍地却“伪豪宅”众多。比如，最能代表豪宅的别墅产品，由于2003年之后的“限墅令”而“名存实亡”，大量伪别墅产品充斥市场。对此，购房人值得注意的是，超低容积率是衡量别墅的一条硬指标。其次，要甄别“类别墅”概念。所谓类别墅项目是指有的开发商会先通过“高低配”拉低部分土地的容积率，给豪宅节流出土地；然后在规划设计上花心思，如整体设计两套双拼，卖给一个客户后再改成一套别墅，来规避政策上带来的风险及稀缺问题，诸如此类。由此催生了一些类别墅项目，比如双拼、联排、平墅、叠墅、大平层等高档住宅。

       在楼市调控从严的背景下，一线城市房产走向“豪宅化”，而真正的别墅等高端项目也在酝酿变局。和裕地产近期推出的“北京庄园”定位是针对住过别墅的人、住得不舒服要换房子的人。该项目共200余座纯独栋别墅，容积率仅0.6，别墅内每间卧室均实现了南北通透全配置套房，并将精装修交付。

       运通集团董事长向《中国联合商报》记者表示，北京庄园的诞生并非一蹴而就，我们看到、听到了无数关于顶豪别墅的不满，而这些不满，逐渐成为对我们的瞩望，驱动我们不断挑战自我。

       收藏价值显现

       数据显示，欧美国家别墅精装交付比例高达100%，而在北京，这一比例仅为5%。

       尽管精装交付率大幅领先中国，但欧美精装别墅交付标准，并不包含活动家具与软装及家居饰品，或仅将粉饰墙面、为部分室内区域提供照明视为达成交付。

       运通集团董事长认为，应把对生活品质的极致追求，贯穿到项目每一个细节里，“为了提供更好的产品和服务，坚持做好每一处细节，在看得见和看不见的地方，都确保精益求精。”