阳春3月房产不再低迷 北京及周边二手房走出低谷

       中国联合商报记者 刘志 北京报道  伴随着阳春三月温度的回升，北京二手房市场出现新一轮成交高峰。

多家机构4月1日发布的统计数据显示，3月北京楼市二手房网签住宅16051套，创下了近10个月以来的签约新纪录。这也是2017年“3·17”楼市调控后第三个月度签约破1.6万套的月份。由于2月春节因素成交量有所回调，目前尚无法满足“连续3个月上涨”全面复苏的走势，但“二手房走出低谷”已经成为市场的一致判断，但业内也提醒，受到信贷、限竞房库存高企等因素的影响，市场不会出现太明显的反弹，购房者和小业主都应审慎。

   阳春3月 止跌回升

       有数据显示，3月份，100个重点城市二手住宅挂牌均价止跌回升，上涨城市数量增加，平均涨幅扩大。其中，深圳二手住宅挂牌均价最高，廊坊环比涨幅最大。北京楼市不仅在新建商品住宅成交量上远高于上月与去年同期，在该月度二手房网签量上更是同环比俱增：二手住宅成交16051套，环比大幅上涨163.52%，同比上涨43.88%。

       数据显示，2019年3月，100个重点城市二手住宅挂牌均价为14890元/平方米，环比上涨0.27%，在连续6个月下跌之后，节后市场逐渐恢复，部分城市需求释放，成交上涨，3月止跌回升，市场逐渐好转。

报告分析称，2019年3月，受春节后部分积压需求逐步释放影响，市场连月下跌趋势被扭转，环比上涨城市增多，略大于环比下跌城市数量，且下跌城市平均跌幅收窄，市场向好。

   环京房产 涨幅最大

      数据显示，3月100个城市的二手住宅挂牌均价中，环比上涨城市59个，环比下跌城市41个。

分城市等级来看，一线城市中1个上涨，3个下跌；二线城市中仍然是下跌城市较多，而三四线城市中下跌城市数量仅19个，上涨城市数量44个。

       从各区域城市二手住宅挂牌均价涨降城市状况来看，西部、东部下跌城市占比近半，其中东部下跌城市数量占比最高，东北下跌城市数量占比不到3成。

       从环比涨幅TOP10城市来看，以东部及西部的三四线城市为主。其中廊坊涨幅最大，环比上涨5.55%，环京市场在节后回暖迹象显现。其次为柳州，上涨4.97%。TOP10城市平均涨幅4.28%，平均涨幅环比上月扩大明显。

   成交井喷 价格未动

      3月井喷的二手房成交数据，也引发了业内外关于北京楼市回暖持续性问题的热议。而整体市场反弹有限，这一观点得到了多位专家的认可。

      楼市“回暖”的蝴蝶效应会否传导到北京地区房贷利率走势方面？据了解，目前首套房主流商业贷款利率仍为基准利率上浮10%。并且，多家银行表示额度宽松，如果是纯商业贷款，越来越多银行的放款速度是“一周见”——抵押完一周左右放款。

      据业内人士分析来看，信贷政策的略微宽松、调控周期内市场需求的积压，以及受新房促销导致的“以旧换新”需求增加等，是3月北京二手房签约窗口期成交量井喷的主因。

      当前信贷政策相比之前有所宽松，购房按揭贷款政策基本平稳，另外，市场短期炒作“国管公积金政策收紧”，也使得部分观望需求加快入市。另一方面，在过去一年低迷的成交量下，积蓄了不少需求，特别是北京在过去接近两年的调控周期内，房价明显下调，成交量跌幅过半，市场需求积压。此外，春节后部分地区新房加大促销力度，购房者为了换房，加快了二手房销售，也使得市场活跃度加大。全国其他部分城市放松房地产调控，叠加部分涨价谣言出现干扰了市场走势，如很多城市宣传利率大幅度降低、限购有调整等，也被张大伟视为影响北京二手房成交表现的一大因素。

      据贝壳研究院首席市场分析师许小乐指出，这种升温主要是季节性因素导致。第一，今年的环比增幅与2018年同期相当，与2015-2016年市场较热时相比，今年3月市场同比回升力度相对温和。但从周度数据来看，3月第4周的周度交易量持续环比下降，表明市场节后快速升温的势头并没有持续。

      从价格看，二手房成交均价涨幅较稳。3月北京二手房成交均价61420元/平方米，比2月上涨2.5%。3月高单价的中心城四区，成交占比环比提升2.5个百分点，扩大均价涨幅。若剔除结构性原因，3月均价涨幅在历史周期中不大。从短期看，3月后两周成交均价已随成交量的回落而下跌，均价上涨势头难以持续。

   反弹能否持续 尚待验证

      合硕机构首席分析师郭毅表示，今年楼市自春节后的两周时间，确实出现了较为明显的回暖现象，从3月整月的成交情况来看，也印证了春节后的市场回暖。郭毅认为，这一轮回暖的主要原因，一方面在于去年宽松的货币政策改善了市场预期，另外一层原因则在于当前北京市场可选择的项目量较多，同时开发商采取了一些价格手段，给予了一定价格优惠，在此背景之下，使得之前积累观望的需求得到一个集中释放，因而形成了3月 “小阳春”的局面。

      “‘小阳春’局面能否持续，我认为还是取决于限购、限贷政策。当前北京仍然执行非常严格的限购、限贷政策，同时二手房首付比例高达八成，所以从目前来看，北京楼市的这种短期回暖，其实是可以预期的。”由此，郭毅指出，北京楼市长期且持续出现二手房成交量高涨甚至出现价格升温的可能性并不大。