地价涨幅回落 房市寒意渐浓

■ 中国联合商报 记者 宋博 北京报道

       10月19日，国家统计局发布的“2018年1－9月份全国房地产开发投资和销售情况”显示，地价涨幅连续6个月回落，土地市场已开始降温。

       之后，国家统计局又发布了70个大中城市商品住宅销售价格变动情况统计数据。数据显示，9月份，一线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比均下降，二三线城市涨幅回落。

       房地产行业是否“寒冬”已至？

       土地溢价迅速回落

       近日，易居房地产研究院发布的《2018年前三季度全国房地产市场报告》。报告指出，从土地市场看，成交量同比上涨，土地购置均价增幅连续6个月回落；从商品房市场看，销售面积同比增幅较1~8月回落，成交均价同比增幅较1~8月微幅上行，住宅库存去化明显。

       克而瑞数据显示，与以往动辄超过30%的溢价率相比，各地的土拍溢价率开始快速回落：三季度，一线城市土地基本底价成交；二线城市溢价率同比下降了18个百分点；三四线土拍溢价率回落则较一二线城市更明显。

       中原地产研究中心统计，今年9个多月里，土地成交溢价率持续低位，85%的城市溢价率出现了下调。零溢价成交地块增多，三季度全国住宅用地零溢价成交地块占总成交宗数的59.2%，较二季度增长6.0%。

       此外，宅地流标现象剧增，据中国指数研究院数据统计，2018年前三季度，全国300城共流拍446宗住宅用地，总规划建筑面积5645万平方米，约为2017年全年流拍地块总规划建筑面积的1.8倍。

       从流拍占比来看，三季度流拍面积占总推出面积的比重为9.3%，达近年来的最高值。今年土地流拍已经达到了历史相对高位，全国热点地区土地市场整体降温。

       业内人士认为，土地市场降温已是大势所趋。越是临近年底，房企越需要更多资金偿还各类款项，同时销售端承压，房企发展模式发生变化，在拿地方面将呈现出更加审慎的态势。

       中国指数研究院研报称，随着政策调控不断深化巩固，房企拿地更趋于理性，楼面均价及平均溢价率呈下滑态势。融资困难、资金回笼周期延长、负债率上升，开发商的生存环境进一步的压缩，高溢价、频拿地阶段已经过去。

       此外，房企还遭遇了新房限价等政策的冲击。新房限价环境下，市场房价将没有能力支撑过高的地价，房企资金回笼周期加长，这也影响了房企的拿地情绪。

       另一方面，近年来土地出让结构也出现重大改变，“竞自持”、“限房价竞地价”等新出让方式开始试水，一些城市的住宅土地出让条件变得苛刻。

       不过，多发的土地流拍情况并不能掩盖土地市场成交量的持续上涨。过去9个多月中，土地市场依然分化明显，热点城市土地成交量依然处在高位。中原地产研究中心统计数据显示，50大城市年内卖地2.86万亿，同比上涨10.9%，杭州、上海、重庆、苏州、郑州等地土地成交量依然非常高。

       上海易居房地产研究院总监严跃进在接受《中国联合商报》采访时表示，增幅回落基本可以认为是地价降温了，但我们不能简单认为地价的绝对水平下跌了，实际上从大趋势看，土地的成本还是会上涨的，只是上涨幅度减少了。

       而从土地市场的降温来看，其实也说明市场确实面临了很多调整。尤其是从实际情况看，当前销售行情不好，很多房企也需要积极做策略调整。另外近期供地还是增加的，房企需要从实际情况出发，会选性价比高的土地。很多流拍的土地本身质量不高，自然也会受到冷落。

       70城房价涨幅回落

       著名的“任大炮”任志强曾多次表示，地价推高房价。而地价的涨跌同时也是楼市的晴雨表，随着地价涨幅的持续半年回落，房价也同样迎来了下降趋势。

       严跃进表示，对于当前地价的回落，将有助于控制房价。当然因为地价本身的绝对值没有下跌，所以只能牵制房价的上涨。

       国家统计局10月21日发布了70个大中城市商品住宅销售价格变动情况统计数据。9月份，一线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比均下降，二三线城市涨幅回落。

       数据显示，9月份，各地继续坚持房地产市场调控目标不动摇、力度不放松，落实地方调控主体责任，因城因地制宜、精准施策，确保房地产市场平稳健康发展。据初步测算，从环比（与上月相比）看，4个一线城市新建商品住宅销售价格由上月上涨0.3%转为下降0.1%，其中：上海和深圳分别下降0.1%和0.2%，北京持平，广州上涨0.4%；二手住宅销售价格由上月持平转为下降0.1%，其中：北京和上海均下降0.2%，深圳持平，广州上涨0.2%。31个二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格分别上涨1.1%和0.8%，涨幅比上月分别回落0.2和0.5个百分点。35个三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格分别上涨0.9%和0.8%，涨幅比上月分别回落1.1和0.6个百分点。

       在同比（与去年同期相比）方面，一二三线城市前三季度商品住宅销售价格同比累计平均涨幅比去年同期均有所回落。9月份，一线城市新建商品住宅销售价格同比上涨1.1%，涨幅比去年同月回落0.4个百分点；前三季度平均，同比持平，而去年同期为上涨13.2%。二三线城市新建商品住宅销售价格前三季度平均，同比分别上涨6.4%和7.0%，涨幅比去年同期分别回落4.1和1.1个百分点。

       严跃进认为，从房地产寒冬等现象看，其实也说明了房地产市场面临调整，但是应该说这和近期供应项目较多有关，房企在主动进行降价营销。后续房企还是要认为，大趋势依然是有较为明显的增长和成长态势的。实际上当前房地产企业其实还是有很多机会，尤其是租赁市场和农村集体建设用地等发展依然是有机会的。

       国务院发展研究中心市场经济研究所房地产研究室副主任、副研究员邵挺撰文表示，当前要重视三四线城市房地产市场较快回落问题。随着前几年支撑房价上涨的需求因素逐步萎缩（棚改货币化安置比例收缩、投资性需求退去），今后一段时期将出现供大于求，一些城市有可能形成新一轮住房库存问题。

       他认为，下一阶段，房地产调控要以改善供求关系疏解价格矛盾为重点防范化解风险。在供给端，要加快已供土地和在建项目开发节奏，及时形成有效供应，同时加大热点城市住宅用地供应力度，确保应保尽保。在需求端，执行计税价、贷款价、网签价三价合一；扩大契税税率浮动区间，按照持有时间、住房套数实行差异化调控；热点城市要完善限购政策。同时，保持房地产调控政策稳定性。针对土地流拍增多、企业投资意愿不强等下行态势，加之市场信心脆弱和预期不稳定，建议不宜继续加码，避免市场与政策同向共振。加强政策出台前的预期引导工作，避免市场过度解读和放大。最后，要加快建立以行政性措施为主有序过渡到以经济、法律手段为主的长效调控管理机制。