土地增值税清算风暴再起 严控成关键

       一场针对地产商的土地增值税的清算风暴开始了。5月26日，国家税务总局下发《关于土地增值税清算有关问题的通知》，才明确了针对房地产行业的税收调控手段。

       《通知》中明确了土地增值税清算有关问题，其中土地增值税清算时的收入确认、税费扣除等，以开具的发票为准。对于房地产企业逾期开发缴纳的土地闲置费，在计算成本时不得扣除；对于企业取得土地使用权时支付的契税，则应予扣除。这一通知被业内称为有史以来最强的一次“土地增值税清算风暴”。

       剑指开发商

       土地增值税，顾名思义，是以土地和地上建筑物为征税对象，以增值额为计税依据。其计算公式为:土地增值税应纳税额＝增值额×适用税率－扣除项目金额×速算扣除系数。据了解，我国1994年开始征收土地增值税，征税对象是土地取得、转让、建设所得增值额。根据当时的规定，按照增值额与扣除金额的对比，税率分为30％、40％、50％、60％四个级别，是税率较高的税种。

       5月26日国家税务总局公布《关于土地增值税清算有关问题的通知》，明确了土地增值税清算过程中的若干计税问题。专家指出，在“新国十条”和各地细则均提及要加大土地增值税清算力度的情况下，通知的出台意味着土地增值税清算从严执行。

       通知指出，土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，要按照发票金额来确认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以销售合同的售房金额及其他收益确认收入。若销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。

       2006年年底，国税总局曾发文，要求各地从2007年2月1日起，对房企进行全面土地增值税清算。

       2007年，国税总局曾对土地增值税进行过一次清算检查，导致房地产公司股价迅速跳水，但随后由于征管工作任务庞杂，一些细节无法清晰认定，最后不了了之。有数据显示，2006年以前，我国每年征收的土地增值税占房地产销售额的比例一直在0.5％左右。2009年土地增值税占房地产销售额比例也仅为1.64％。业界人士认为，此次下发的通知可以说是对2006年底发布的通知的补充，可在一定程度上抑制房地产企业的暴利。

       有业内人士表示：“土地增值税如果真的要严格清算的话，中小型开发企业很可能被压垮。”

       对于这一观点，中国企业海外发展中心主任孙飞在接受《中国联合商报》采访时，表示了认同。他谈到，此项政策的出台主要是针对房地产开发商，如果土地增值税从严征收，一方面可以挤出开发商在房地产开发方面的暴利，另一方面也打击了开发商的囤地行为。从而大大降低土地二级市场卖方的赢利空间，而开发商因囤地或捂盘而获得的额外收益，最高要缴纳60％的土地增值税，加上囤地或捂盘的资金成本和机会成本，这将可能使开发商囤地陷入无利可图的境地。

       地产专家李开发同时也认为，如果此项政策严格实施，则要求房地产企业能够迅速回笼资金，这样必将有一部分资金实力并不雄厚的中小型房地产企业面临巨大的资金压力。

       而另一方面，为缩小开发商的避税空间，通知明确，开发企业财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额；不能提供证明的，开发费用按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10％以内计算扣除。其他房地产开发费用，按照“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的5％以内计算扣除。

       楼市预期有待观察

       李开发在采访中谈到，如果税务部门下决心清算土地增值税，开发商补缴的税款将是很大一笔资金，很大程度上会加大开发商的资金链紧张程度，这样的话，一些小的开发商可能因为资金问题开始降价，随之带动整个市场的变化。

       孙飞也表示了同样的观点，并且他认为，如果出现了这样的情况，那么由于房价下降，将可能刺激到楼市交易量，使得楼市从低交易量中复苏，迎来一轮交易量拉高的旺销期。

       亦有业内人士分析认为，土地增值税的征收将使开发商通过一味提价，只能带来税负增加和利润相对减少的效果，从而达到调节房地产价格的目的。另外，依法征管土地增值税，可增加开发商的资金周转难度，开发商为回笼资金，势必会下调房价加速推盘，从而达到平抑虚高房价的目的。这样，百姓得到实惠，开发商利润总额控制在合理区间，政府可遏制巨额税款流失。